نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۱۰۷۳ مورخ ۱۴۰۲/۰۴/۲۶

،مرجع رسيدگي به تخلفات ساختماني در اين شهرها كدام
است؟
د -در صورت عدم همكاري مالك با شهرداري جهت ورود به ملك و تهيه نقشه و ميزان تخلفات و نوع آنها،
برخي شهرداريها با تعيين متراژ حدودي و تقريبي تخلف ،پرونده را با عنوان عليالرأس نزد كميسيون ماده ١٠٠
ارجاع ميدهند .آيا رسيدگي به چنين پروندههايي در كميسيون داراي وجاهت قانوني است؟ در صورت منفي بودن
پاسخ ،وظيفه كميسيون شهرداري در چنين مواردي چيست؟
ذ -با توجه به صدر ماده ١٠٠قانون شهرداري و عبارت مالكان اراضي و امﻼك ،آيا متقاضيان طرح پرونده تخلف
ساختماني در كميسيون بايد حتما مالك ملك باشند؟ آيا احراز مالكيت فقط بايد با سند مالكيت باشد يا صرف
اعﻼم شهرداري مبني بر مالكيت متقاضي كافي است؟ در فرض الزامي بودن سند ،آيا سند عادي معتبر است يا با

توجه به ماده ٢٢قانون ثبت اسناد و امﻼك كشور مصوب ١٣١٠با اصﻼحات و الحاقات بعدي سند رسمي و ثبتي
الزامي است؟
ع -با توجه به اينكه يكي از مشكﻼت رسيدگي به پروندههاي كميسيونهاي ماده ١٠٠قانون شهرداري ،ابﻼغ به
شهروندان است؛ در صورت فراهم شدن امكان فني از سوي مراجع مربوطه ،آيا ابﻼغ اوراق اين كميسيونها از
طريق سامانه ثنا معتبر است؟ آيا ابﻼغ تلفني از سوي دبيرخانه ماده ١٠٠قانون شهرداري مصوب ١٣٣٤با
اصﻼحات و الحاقات بعدي با توجه به ماده ١٧٥قانون آيين دادرسي كيفري مصوب ١٣٩٢معتبر است؟
ﭘﺎسﺦ:
الف -در ماده ١٠٠قانون شهرداري مصوب ١٣٣٤با اصﻼحات و الحاقات بعدي و تبصرههاي يك تا ٥آن ،احكام
قانوني مربوط به تخلفات ساختماني بيان شده است و در خصوص ضرورت رعايت اصول سهگانه شهرسازي ،فني
و بهداشتي ،تفاوتي بين بناهاي داراي پروانه و فاقد آن وجود ندارد و صرف احداث بنا بدون پروانه با فرض
رعايت اصول سهگانه يادشده از موارد صدور حكم بر قلع و قمع بنا نميباشد و عبارت »در موارد مذكور فوق
كه از لحاظ اصول شهرسازي يا فني يا بهداشتي قلع تأسيسات ...ضرورت داشته باشد« ،با توجه به قسمت اخير
ماده ١٠٠اين قانون ناظر بر عمليات ساختماني در ساختمانهاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه است؛ همچنين
تبصره ٤ماده ١٠٠قانون يادشده در فرض احداث بنا بدون پروانه و با رعايت اصول شهرسازي ،فني و بهداشتي،
حكم بر عدم تخريب و حسب مورد اخذ جريمه به ميزان يك دهم ارزش معامﻼتي يا يك پنجم ارزش سرقفلي
مقرر كرده است؛ بنابراين ،صدور حكم مبني بر قلع و قمع بناي احداثي فاقد پروانه نيز منوط به احراز عدم رعايت
اصول سهگانه شهرسازي ،فني و بهداشتي است .ضمناً آراي وحدت رويه شماره ١٢١مورخ ٧/٣/١٣٨٥و ٥٧٧
مورخ ١٣٩٣/٤/٢٣هيأت عمومي ديوان عدالت اداري نيز مؤيد اين نظر است.
ب -كاربري پهنه با كاربري ملك متفاوت است و مﻼك براي رعايت اصول سهگانه شهرسازي ،فني و بهداشتي،
كاربري ملك است و نه كاربري پهنه كه مربوط به منطقه است و نه ملك؛ بر اين اساس چنانچه در كاربري
غيرتجاري ،بناي تجاري احداث شود ،با توجه به تبصره يك ماده ١٠٠قانون شهرداري مصوب ١٣٣٤با اصﻼحات
و الحاقات بعدي از مصاديق عدم رعايت اصول شهرسازي است و همچنين چنانچه در پهنه غيرتجاري استفاده
تجاري از ملك شود ،از مصاديق تبصره بند ٢٤ماده ٥٥آن قانون محسوب ميشود.
ج -اوﻻً ،با توجه به بندهاي ٣ ،٢و ٤ماده يك قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و
شهرسازي و تعيين وظايف آن مصوب ١٣٥٣با اصﻼحات و الحاقات بعدي ،مفاهيم طرح جامع شهري ،طرح

تفصيلي و طرح هادي تعريف شده است كه استعﻼمكننده محترم ميتوانند تفاوت اين مفاهيم را از مستندات قانوني
مربوط مﻼحظه فرمايند.
ثانياً ،مراجع تصويب هر يك از طرح هاي مذكور در بند فوق حسب مورد و با توجه به قوانين و مقررات مربوط
نظير قانون تأسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري مصوب ١٣٥١و قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن
به وزارت مسكن و شهرسازي و تعيين وظايف آن مصوب ١٣٥٣با اصﻼحات و الحاقات بعدي و آييننامه نحوه
بررسي و تصويب طرحهاي توسعه و عمران محلي ،ناحيهاي ،منطقهاي و ملي مصوب ١٣٧٨/١٠/١٢با اصﻼحات
و الحاقات بعدي و ماده ٣١قانون احكام دايمي برنامههاي توسعه كشور مصوب ١٣٩٥تعيين شده است و عبارتند
از :شوراي عالي شهرسازي و معماري ،كميسيون ماده ٥قانون تأسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري )با
عنوان كميسيون طرح تفصيلي( و شوراي برنامهريزي توسعه استان.
ثالثاً -١ ،در روستاهايي كه تبديل به شهر شدهاند ،چنانچه در حريم شهرهاي ديگر واقع باشند ،طبق تبصره ٢ماده
٣قانون تعاريف محدوده ،حريم شهر و روستا و شهرك و نحوه تعيين آنها مصوب ،١٣٨٤شهر مستقل شناخته
نشده و به صورت من فصل به عنوان يك ناحيه يا منطقه از نواحي يا مناطق شهر اصلي تلقي و اداره خواهند شد و
بنابراين رسيدگي به تخلفات ساختماني آنها در كميسيون ماده ١٠٠قانون شهرداري شهر اصلي صورت ميپذيرد
و يا چنانچه روستايي بدون اينكه در حريم شهري قرار داشته باشد به شهر تبديل شود ،به عنوان شهر مستقل
شناخته شده و با تأسيس شهرداري ،در كميسيون ماده ١٠٠قانون شهرداري شهر مزبور به تخلفات ساختماني
رسيدگي ميشود.
-٢در خصوص شهرهاي جديد مطابق مواد ١٠و ١١قانون ايجاد شهرهاي جديد مصوب ١٣٨٠و مواد ٧ ،٦و
١٣آييننامه اجرايي اين قانون مصوب ١٣٨٢/٥/١٥هيأت وزيران با اصﻼحات و الحاقات بعدي رفتار ميشود.
د -از آنجا كه صدور رأي بر اساس ماده ١٠٠قانون شهرداري مصوب ١٣٣٤با اصﻼحات و الحاقات بعدي و
تبصـرههاي مرتبـط از اين ماده بايد به نحو مستند و مستدل و از جمله بر اساس ميزان اضافه بناي زايد بر مساحت
زير بناي مندرج در پروانه ساختماني باشد ،كميسيون موضوع ماده يادشده نميتواند به صورت عليالرأس و به
صرف عدم اجازه مالك يا متصرف براي ورود مأموران شهرداري به ملك با تعيين متراژ تقريبي تخلف مبادرت
به صدور رأي نمايد .در چنين مواردي پيش از ارجاع پرونده به كميسيون يادشده ،شهرداري مكلف است
عند اﻻقتضاء با توسل به مأموران انتظامي به ملك محصور ورود كرده و در مورد تخلفات بررسي ﻻزم را صورت
دهد )استفاده از مﻼك ذيل تبصره ٣ماده ١٠٠قانون شهرداري الحاقي .(١٣٥٦/٦/٨

ذ -با عنايت به اينكه طبق ماده ١٠٠قانون شهرداري مصوب ١٣٣٤با اصﻼحات و الحاقات بعدي ،مالكان اراضي
و امﻼك واقع در محدوده شهر يا حريم آن براي احداث بنا بايد مبادرت به اخذ پروانه ساختماني از شهرداري
نمايند و با توجه به اينكه وفق ماده ٢٢قانون ثبت اسناد و امﻼك مصوب ١٣١٠با اصﻼحات و الحاقات بعدي،
دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا به او منتقل شده و اين انتقال در دفتر امﻼك به ثبت رسيده
و يا از طريق ارث به او رسيده است ،مالك ميشناسد و با لحاظ آنكه مطابق ماده ٤٨قانون اخيرالذكر ،سندي
كه طبق قانون بايد به ثبت برسد؛ اما به ثبت نرسيده است ،در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نميشود؛ در
چنين وضعيتي شهرداري مجاز به صدور پروانه ساختماني براي چنين امﻼكي نميباشد؛ مگر اينكه معامله عادي
صورت گرفته در مراجع قانوني مورد تأييد قرارگيرد كه به استناد رأي وحدت رويه شماره ٦مورخ
١٣٨٨/١/١٦هيأت عمومي ديوان عدالت اداري ،شهرداري بايد مبادرت به صدور پروانه ساختماني براي مالكان
اراضي مذكور نمايد.
ثانياً ،در فرض سؤال ،شهرداري وظيفه ارجاع تخلفات ساختماني به كميسيون ماده ١٠٠را بر عهده دارد و چنانچه
شهرداري رأس ًا و يا در نتيجه گزارش ا شخاص ديگر وقوع تخلف را به كميسيون يادشده ارجاع كند ،صرف نظر از
آنكه ملك داراي مالك رسمي و يا فاقد آن باشد ،كميسيون مذكور مكلف به رسيدگي و صدور رأي است .با
وجود اين ،در مواردي كه وفق تبصره ٤ماده ١٠٠قانون شهرداري مصوب ١٣٣٤با اصﻼحات و الحاقات بعدي
شهردا ري مكلف به صدور پايان كار است ،اين امر نيز منوط به ارائه دﻻيل مالكيت مطابق موارد مذكور است.
ع -نظر به اين كه رسيدگي در كميسيونهاي موضوع ماده ١٠٠قانون شهرداري مصوب ١٣٣٤با اصﻼحات و
الحاقات بعدي ،تابع آيين و شيوه خاصي نبوده و مقررات قانون شهرداريها در اين مورد ساكت است؛ لذا به نظر
ميرسد با توجه به بند »ث« ماده ٤٦قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادي ،اجتماعي و فرهنگي جمهوري
اسﻼمي ايران مصوب ١٣٩٥كه مقرر ميدارد» :دستگاههاي اجرايي نظير شهرداريها ،محاكم دادگستري ،نيروي
انتظامي و سازمان ثبت اسناد و امﻼك كشور مكلفند تا پايان سال دوم برنامه ،دستورالعملها و فرايندهاي داخلي
و زيرساختهاي نرمافزاري خود را به گونهاي آماده نمايند تا دريافت اطﻼعات از متقاضيان و محاسبه كليه حقوق
و عوارض دولتي مانند بيمه ،ماليات ،حقوق مالكانه و جريمههاي آنها ،جريمهها و عوارض شهرداري و نيز
اعتراضات وارده بر آن محاسبات صرفاً با استفاده از نرمافزار و بدون حضور نيروي انساني همزمان با ارسال
الكترونيكي درخواست يا اظهارنامه مربوطه ميسر شود و همراه با توضيح كامل محاسبات بهصورت برخط )آنﻼين(
به متقاضي اعﻼم و پرداختها و دريافتها از طريق الكترونيكي انجام شود« و نظر به عموم ماده ٦٥٥قانون آيين

دادرسي كيفري مصوب ١٣٩٢و با عنايت به اينكه در دادرسيها؛ اعم از قضايي و اداري ،اصل ابﻼغ موضوعيت
داشته و نحوه آن طريقيت دارد ،لذا استفاده از سامانههاي رايانهاي يا مخابراتي براي ابﻼغ الكترونيك به نحو
مطمئن در رسيدگي به تخلفات ساختماني در كميسيونهاي شهرداري بدون اشكال است.
بديهي است تا پيش از فراهم آمدن موجبات استفاده از اين سامانه ،با توجه به احكام و آثار مترتب بر امر ابﻼغ،
صرف ابﻼغ رأي كميسيون از طريق تلفني و توسط دبيرخانه شهرداري نميتواند منشاء اثر باشد و ابﻼغ تلقي شود.