نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۱۱۴ مورخ ۱۴۰۴/۰۸/۱۹

گويي به اداره ثبت اسناد و املاك در خصوص »بهرهبرداري كشاورزي« ملك شده است و
در خصوص وضعيت اراضي كشاورزي كه تغيير كاربري غير مجاز داده شده است ،تعيين تكليف نشده است.
-٢در بند يك تبصره ٩ماده ١٠قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ،١٤٠٣شرط
تنظيم سند مشاعي به »طرفيت تنها يك شخص« اعلام شده است؛ اما در خصوص فرضي كه دو يا چند شخص
باشند ،تعيين تكليف نشده است -٣ .مطابق صدر ماده ١٠قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول
مصوب ،١٤٠٣مهلتهاي تعيين شده دو ساله بوده و »پس از مهلت مزبور هيچ ادعايي در سامانه قابل ثبت
نيست« ؛ اين در حالي است كه در تبصره ١٠اين ماده ،با شرايطي انجام معامله حداكثر تا هشت سال تجويز
شده است.
-٤مطابق تبصره ١٠ماده ١٠قانون يادشده ،سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي بايد به گونهاي طراحي شود كه
عدم امكان انتقال رسمي مالكيت در سامانه درج شود؛ اين در حالي است كه در بند ٤همين تبصره »عدم پاسخ
به استعلام در مهلت مذكور مانع انجام عمل حقوقي« دانسته نشده است.
ﭘاسﺦ:
-١هرچند در تبصره ٩ماده ١٠قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣در خصوص
اراضي كشاورزي كه تغيير كاربري غير مجاز داده شده است ،تعيين تكليف نشده است؛ اما وفق ماده ٣٧آييننامه
تبصره ٣ماده ١٠قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٤/٤/١٨هيأت وزيران در
اين خصوص مقرر شده است» :در مورد اراضي كشاورزي كه تغيير كاربري غير مجاز در آن واقع است ،صرفاً

صدور سند مالكيت زمين بدون درج واژه اعياني يا مستحدثات و با »قيد كاربري كشاورزي« و درج عبارت
»ملك موضوع اين سند ،داراي اعياني غير مجاز تعيين تكليف شده است در سند صادره ،امكانپذير است«.
-٢در تبصره ٩ماده ١٠قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ، ١٤٠٣دو فرض صدور
سند مفروز حدنگار با قيد كاربري كشاورزي براي شخص متقاضي اين سند با رعايت قيود و ترتيبات مقرر در
شق نخست اين تبصره و همچنين صدور سند مشاعي حدنگار در اراضي كشاورزي در چهار فرض و بند مستقل
پيش بيني شده است .بند نخست اين تبصره ناظر به وجود مالكيت مشاعي و كمتر از نصاب بودن سهم مالك از
كل زمين كشاورزي است؛ مشروط بر آنكه عمل حقوقي راجع به تمام سهم مشاع و به طرفيت تنها يك شخص
باشد؛ در بندهاي دوم و سوم اين تبصره نيز فرض انعقاد عمل حقوقي از سوي مالكان متعدد مشاعي و با رعايت
ديگر قيود مندرج در اين بندها؛ از جمله بيش از حد نصاب بودن تمام مساحت سهم مشاع مالك از كل زمين
كشاورزي پيشبيني شده است؛ بنابراين ،ايراد مطرح در استعلام مبني بر عدم تعيين تكليف در خصوص فرض
انجام عمل حقوقي به طرفيت دو يا چند شخص ،وارد نيست.
-٣بين ماده ١٠قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣و تبصره ١٠اين ماده
تعارضي نيست؛ مدعياني كه ادعاهاي خود را وفق ماده ١٠قانون يادشده در سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي
به ثبت رسانيدهاند ،تا پيش از تعيين تكليف قطعي ادعا و حداكثر تا هشت سال پس از راهاندازي اين سامانه
ميتوانند در سامانه يادشده اعمال حقوقي موضوع ماده يك قانون را با رعايت قيود و ترتيبات مذكور در تبصره
١٠اين ماده انجام دهند.
-٤تبصره ١٠ماده ١٠قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ،١٤٠٣ناظر به انجام
معاملات موضوع ماده يك قانون در خصوص اموال غير منقول فاقد سند رسمي در سامانه موضوع ماده ١٠اين
قانون است؛ به موجﺐ اين تبصره ،سامانه »بايد بهگونهاي طراحي شود كه به طور صريح در زمان انجام عمل
حقوقي ،عدم انتقال رسمي مالكيت و امكان ابطال آن به منتقل اليه اعلام و در سامانه درج شود«؛ مقصود از اين
عبارت آن است كه در سامانه قيد شود كه عدم تحقق معامله رسمي در خصوص مال غير منقول موضوع معامله
و امكان ابطال اين عمل حقوقي به منتقلاليه اعلام شود؛ بند چهار تبصره ١٠ماده ١٠قانون نيز ناظر به انجام
اعمال حقوقي يادشده است كه عدم پاسخ حسﺐ مورد از سوي وزارتخانههاي جهاد كشاورزي يا راه و شهرسازي،
مانع انجام اعمال حقوقي از طريق اين سامانه نيست و اصولاً موضوع امكان يا عدم امكان ثبت رسمي معاملات

در ماده ١٠و تبصره ١٠آن مطرح نيست؛ بنابراين ،بر خلاف آنچه در فرض سؤال آمده است ،بين حكم تبصره
١٠ماده ١٠قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣از حيث ضرورت درج عبارت
»عدم انتقال رسمي مالكيت« در سامانه ساماندهي اسناد غير رسمي و حكم بند ٤اين تبصره مبني بر مانع نبودن
پاسخ به استعلام براي انجام عمل حقوقي ،تعارضي ملاحظه نميشود.