نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۲۰ مورخ ۱۴۰۴/۰۸/۲۴

منفي است ،با توجه به اينكه اكثر معاملات توسط دفتر املاك ،عصر يا شﺐ انجام ميگيرد و دفاتر
اسناد رسمي در ساعات اداري انجام وظيفه مينمايند ،پنج روز كامل چگونه قابل محاسبه است؛ به نحوي كه
مشمول كسري حتي يك ساعت نشود؟
-٤به موجﺐ ماده ١٤آييننامه ماده ٣قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ،١٤٠٣/٧/١٨
تصديق الكترونيك قرارداد توسط دو نفر شاهد براي ثبت عمل حقوقي موضوع ماده يك قانون توسط معاملات
دلالان پيشبيني شده است؛ در حالي كه مطابق ماده ١٣آييننامه يادشده ،پيشنويس قرارداد پيش از ثبت در
دفاتر اسناد رسمي فاقد آثار حقوقي قرارداد است؛ با توجه به بياعتباري قرارداد پيش از ثبت در دفتر اسناد
رسمي ،جايگاه حقوقي دو نفر شاهد براي تصديق پيشنويس يادشده چگونه قابل تبيين است؟
-٥مطابق تبصره يك ماده ١٤آييننامه ماده ٣قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب
، ١٤٠٣/٧/١٨ثبت اعمال حقوقي در قالﺐ قراردادهاي يكسان در سامانه نيازمند مراجعه به دفاتر اسناد رسمي

نميباشد؛ در حالي كه مطابق ماده ١٠آييننامه يادشده ،حضور در دفتر اسناد رسمي امري الزامي دانسته شده
است .چگونه ميتوان تعارض اين دو ماده را مرتفع كرد؟
-٦وفق ماده ١٠آييننامه ماده ٣قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ،١٤٠٣/٧/١٨
حداكثر ظرف مدت پنج روز از تاريخ درج پيشنويس در سامانه ثبت الكترونيك اسناد ،در صورت عدم مراجعه
طرفين قرارداد به دفاتر اسناد رسمي ،پيشنويس قرارداد از سامانه حذف ميشود؛ اين در حالي است كه در
بندهاي ١و ٣ماده ١٥آييننامه يادشده ،دو مهلت سه ماهه و شش ماهه براي ثبت قرارداد پيش بيني شده است؛
تعارض اين دو ماده چگونه قابل رفع است؟
ﭘاسﺦ:
٥ ،٤ ،١و -٦اولاً» ،قراردادهاي يكسان« موضوع تبصره ٢ماده ٣قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير
منقول مصوب ،١٤٠٣متفاوت از »پيشنويس قرارداد« موضوع ماده ٣اين قانون است و پرسشهاي مطرح شده
ناشي از عدم توجه به تفاوت بين اين دو مقوله و عدم تفكيك بين آنها است.
ثانياً ،تبصره ٢ماده ٣قانون الزام به ثبت رسمي اموال غير منقول مصوب ،١٤٠٣ناظر به »قراردادهاي يكسان«
است كه در اين قسم قراردادها كاهش يا افزايش شروط قراردادي توسط متعاملين و دلالان معاملات املاك
امكانپذير نيست؛ اما تكليف موضوع ماده ٣آييننامه اجرايي ماده ٣قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال
غير منقول مصوب ١٤٠٣/٧/١٨ناظر به »پيشنويس قراردادها« است و از آنجا كه اين پيشنويسها بايد در
مهلت تعيينشده در دفتر اسناد رسمي ثبت شود ،كاهش يا افزايش شروط قراردادي مندرج در آن پيشبيني شده
و از اين حيث با ذيل تبصره ٢ماده ٣قانون همراستا ميباشد؛ بنابراين ،ماده ٣آييننامه اجرايي يادشده ،با حكم
تبصره ٢ماده ٣قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ،١٤٠٣تعارضي ندارد.
-٢ماده ٣قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ،١٤٠٣در مقام تبيين و تفكيك بين
مشاوران املاك و بنگاههاي معاملات ملكي نبوده است؛ بلكه در مقام تصريح به اين امر بوده است كه تمامي
دلالان املاك؛ اعم از آنكه به عنوان »مشاور املاك« فعاليت كنند و يا در قالﺐ »بنگاه معاملات ملكي«؛ مشمول
مقررات موضوع اين ماده ميباشند.
-٣به موجﺐ ماده ١٠آييننامه اجرايي ماده ٣قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب
،١٤٠٣/٧/١٨طرفين پيشنويس قرارداد مكلفند حداكثر ظرف پنج روز پس از درج پيشنويس قرارداد در
سامانه ثبت الكترونيك اسناد براي انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايند؛ با توجه به مفاد اين

اين ماده ،مهلت پنج روز بايد بهگونهاي تف سير شود كه طرفين بتوانند در هر يك از اين روزها به دفاتر يادشده
مراجعه كنند؛ بنابراين ،مقصود ،پنج روز كاري دفاتر اسناد رسمي است و با توجه به عبارت »پس از درج« مذكور
در اين ماده ،مهلت پنج روز يادشده ،از روز پس از روز درج در سامانه و اعلام آن به طرفين آغاز ميشود.