نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۲۰۷ مورخ ۱۴۰۴/۰۸/۲۸

دهيد:
-١آيا ميتوان سامانه »كاتﺐ« را جايگزين سامانه »ثبت الكترونيكي اسناد« و سامانه »ثبت معاملات املاك و
مستغلات كشور« دانست؟

-٢آيا سامانه »خودنويس« را مي توان جايگزين سامانه » ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور « دانست؟ به
طور كلي براي جلوگيري از سرگرداني مردم و برخورداري از ضمانت اجراي مقرر در قانون روابط و موجر و
مستأجر مصوب ١٣٧٦يعني اخذ دستور تخليه ،قراردادهاي اجاره بايد در كدام سامانه به ثبت برسد؟ از آنجا كه
سامانهاي به نام سامانه »ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور« در حال حاضر وجود ندارد ،آيا ميتوان گفت
ثبت قراردادهاي اجاره املاكي كه پلاك ثبتي ندارند ،منتفي است؟
-٣آيا اجراي گزارش هاي اصلاحي كه در راستاي قانون شوراهاي حل اختلاف مصوب ١٤٠٢در امور كيفري
صادر ميشود ،مستلزم صدور اجراييه از سوي دادگاه صلح است و يا آنكه ،به دستور دادگاه صلح اجراي احكام
كيفري ميتواند مفاد گزارش اصلاحي را اجرا كند؟
ﭘاسﺦ:
١و -٢نخست» .كاتﺐ« درگاه ارائه خدمات ثبتي است؛ اين درگاه هر چند درگاهي براي ورود اطلاعات به
سامانه موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣موسوم به »سامانه
ثبت الكترونيك اسناد« ميباشد؛ اما ماهيتي متفاوت از آن دارد.
دوم .قانونگذار به منظور رصد و نظارت بر بازار مسكن ،به موجﺐ ماده ١٨قانون جهش توليد مسكن مصوب
،١٤٠٠ثبت تمامي معاملات املاك و مستغلات؛ اعم از خريد ،فروش ،پيشخريد ،پيشفروش ،رهن ،اجاره مسكن
را براي متعاملين و بنگاههاي مشاوران املاك توسط اين بنگاهها و براي متعاملين خارج از اين بنگاهها توسط
خود متعاملين در »سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور« )موسوم به سامانه »خودنويس«( و اخذ
شناسه رهگيري بدون پرداخت هزينه ،الزامي دانسته است.
سوم .در حال حاضر به موجﺐ ماده ١١قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣
»دلالان معاملات املاك نميتوانند در معاملات موضوع ماده يك اين قانون مبادرت به تنظيم سند عادي قرارداد
نمايند«؛ با لحاظ همپوشاني برخي اعمال حقوقي مشمول اين ماده با اعمال حقوقي كه وفق ماده ١٨قانون جهش
توليد مسكن مصوب ١٤٠٠بايد در سامانه موضوع اين قانون ثبت شوند ،معاملاتي كه مشمول ماده يك قانون
الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣نباشد و توسط طرفين به صورت اختياري در اين
سامانه به ثبت نرسد ،بايد در سامانه موضوع ماده ١٨قانون جهش توليد مسكن مصوب ١٤٠٠به ثبت برسد؛ اما
اين امر وصف »رسمي« به معاملات ثبت شده در سامانه اخيرالذكر نميدهد.

چهارم .حكم مقرر در ماده ٥قانون ساماندهي بازار زمين ،مسكن و اجارهبها مصوب ) ١٤٠٣تبصره ٩الحاقي به
ماده ١٦٩مكرر قانون ماليات هاي مستقيم( از حيث تكليف وزارت راه و شهرسازي به تكميل » سامانه معاملات
املاك و مستغلات كشور« )بند يك تبصره (٩و نيز تكـليف موجران املاك مسكوني به ثبت قرارداد اجاره املاك
و مستغلات در »سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات كشور« ،چنانچه قرارداد اجاره براي مدت بيش از دو
سال باشد ،در موارديكه وفق ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣ثبت
آن در سامانه ثبت الكترونيك اسناد موضوع اين ماده الزامي است ،موضوعاً منتفي است.
پنجم .برخلاف آنچه در فرض سؤال آمده است ،در حال حاضر امكان ثبت قراردادهاي اجاره نسبت به املاكي
كه سابقه ثبت ندارد ،در »سـامانه ثبـت مـعاملات املاك و مسـتغلات كشور« موسوم به سامانه »خودنويس«
وجود دارد.
-٣به موجﺐ ماده ٣٣آييننامه ترتيﺐ اقدامات سازشي در شوراهاي حل اختلاف مصوب ٢١/٥/١٤٠٣رياست
محترم قوه قضاييه ،در پروندههاي كيفري كه از سوي دادگاه صلح يا ساير مراجع قضايي به منظور صلح و سازش
به شورا ارجاع ميشود ،شورا در مهلت قانوني فرايند صلح و سازش را انجام ميدهد .در صورت حصول سازش
يا اعلام گذشت شاكي ،مراتﺐ در صورتمجلس درج و به مرجع قضايي مربوط اعلام ميشود؛ بنابراين در فرض
سؤال ،شوراي حل اختلاف بايد مطابق ماده ٣٣يادشده اقدام كند و صدور گزارش اصلاحي به وسيله شوراهاي
حل اختلاف در پروندههاي كيفري ارجاعي به آن مرجع ،منتفي است.