نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۲۲۸ مورخ ۱۴۰۴/۰۸/۲۸

-١اولاً ،مقصود از سامانه »خودنويس« ،سامانه موضوع ماده ١٨قانون جهش توليد مسكن مصوب ١٤٠٠
موسوم به سامانه » معاملات املاك و مستغلات كشور« است كه از سوي مقنن به منظور رصد و نظارت بر بازار
مسكن ،ثبت معاملات املاك و مستغلات و اخذ شناسه رهگيري بدون پراخت هزينه ايجاد شده است؛ اما »كاتﺐ«
درگاه ارائه خدمات ثبتي است؛ اين درگاه هر چند درگاهي براي ورود اطلاعات به سامانه موضوع ماده يك
قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣موسوم به سامانه »ثبت الكترونيك اسناد«
ميباشد؛ اما ماهيتي متفاوت از آن دارد.
ثانياً ،به موجﺐ ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ،١٤٠٣اعمال حقوقي
مشمول اين ماده بايد در سامانه »ثبت الكترونيك اسناد« موضوع اين ماده به ثبت برسد و در صورت عدم ثبت،
مشمول ضمانت اجراي مقرر در اين ماده ميشود .تبصره ٢ماده ٣اين قانون نيز امكان دسترسي دلالان معاملات
املاك و اشخاص حقيقي و حقوقي به سامانه »ثبت الكترونيك اسناد« به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت
اعمال حقوقي موضوع ماده يك اين قانون ،صرفاً در قالﺐ قراردادهاي يكسان و نمونه را پيشبيني و در ذيل اين
تبصره تصريح كرده است چنانچه متعاملين قصد ثبت عمل حقوقي خارج از قالﺐ قرارداد يكسان را داشته باشند،
ميتوانند به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنند.
٢و -٣اولاً ،همانگونه كه در پاسخ بند يك نيز آورده شد ،آنچه واجد اثر و موجﺐ عدم شمول ضمانت اجراي
مقرر در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣ميشود ،ثبت اعمال حقوقي
مشمول اين ماده در سامانه »ثبت الكترونيك اسناد« است و درگاه ورود به اين سامانه موضوعيت ندارد.

ثانياً ،از آنجا كه در حال حاضر سامانه »كاتﺐ« به عنوان درگاه يكپارچه خدمات ثبتي ،مجموعهاي از خدمات
الكترونيك ثبتي را ارائه ميدهد و اين سامانه قابليتهاي ديگري نيز دارد ،صرف درج معامله در سامانه »كاتﺐ«
و يا ديگر سامانه ها ،بدون ثبت در سامانه »ثبت الكترونيك اسناد« ،موجﺐ عدم شمول ضمانت اجراي مقرر در
ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣نميباشد.
-٤با توجه به پاسخ به پرسشهاي ٢ ،١و ،٣پاسخ به اين پرسش روشن است.
-٥با توجه به ماده ١٠قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ،١٤٠٣قانونگذار دو مهلت
دو ساله براي ثبت ادعاها و اقدام قانوني مناسﺐ پيشبيني كرده است و به رغم در مقام بيان بودن ،معاذيري براي
تأخير در اقدام در مهلت هاي مقرر در اين ماده پيش بيني نكرده است؛ همچنين ،با توجه به فلسفه وضع مقررات
اين قانون و پيشبيني مهلتهاي »طولانيمدت« در ماده ١٠آن كه متفاوت از مهلتهاي »كوتاه« مقرر در قانون
آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب ١٣٧٩است ،اخذ ملاك از معاذير مذكور در
مواد ٤١و ٣٠٦قانون اخيرالذكر ،فاقد وجاهت است.
شايسته ذكر است در ماده ٩آيين نامه اجرايي ماده ١٠قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول و
تبصرههاي ١و ٢آن مصوب ،١٤٠٤/١/١٧فرض فوت مدعي پس از درج ادعا و پيش از اقدام قانوني و
جانشيني ورثه حداكثر ظرف پنج ماه از زمان فوت يا در سقف مهلت اقدام متوفي به ترتيﺐ مذكور در اين ماده،
پيشبيني شده است.