نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۶۰۴ مورخ ۱۴۰۴/۱۲/۰۵

اولاً ،صرفنظر از آنكه تخريب اعياني به مـعناي تلـف كلي عين مـستأجره نميباشـد؛ زيرا در اموال غير منقول،
عين مستأجره اعم از عرصه و اعيان است و در برخي موارد حتي بدون بازسازي ميتوان از عرصه استفاده كرد،
در مواردي كه مستأجر در عين مستأجره داراي حق كسب يا پيشه يا تجارت و يا حق سرقفلي است ،به نظر
مي رسد با تخريب اعياني ،حق مذكور؛ حداقل در حد اولويت در استفاده از عين مستأجره ،از بين نميرود و در
صورت ترديد ،بقاي اين حق استصحاب ميشود؛ هم چنان كه رأي اصراري شماره 6مورخ 1377/4/23هيأت
عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور بر اين اساس صادر شده است.
ثانياً ،راجع به نحوه استيفاي حق مستأجر فروض مختلفي مطرح ميشود؛ فرض نخست آنكه تخريب عين
مستأجره در اثر حادثه قهري باشد .در چنين فرضي به نظر ميرسد بايد با استفاده از قاعده و ملاك مواد ،114
129و 594قانون مدني بين حقوق موجر و مستأجر جمع نمود؛ بنابراين ،هرگاه موجر حاضر به بازسازي عين
مستأجره نباشد ،با توجه به اينكه تخريب توسط وي صورت نگرفته است ،الزام موجر به بازسازي امكانپذير
نيست؛ اما در صورتي كه موجر حاضر به بازسازي ملك و اقدام قانوني براي تخليه يد مستأجر نباشد ،مستأجر
ميتواند به دادگاه مراجعه كند و با تجويز دادگاه با هزينه و حساب خود عين مستأجره را با رعايت ضوابط و
مقررات و حقوق متصوره در حدود بناي تخريب شده و حتيالمقدور شبيهسازي معماري آن ،تجديد بنا كند.
فرض دوم آن است كه تخريب به وسيله موجر انجام پذيرد كه الزام وي به بازسازي نيز امكانپذير است و فرض

ديگر آن است كه تخريب به وسيله شخص ثالث باشد؛ ضمن آن كه حق مستأجر به شرح فرض نخست محفوظ
است ،مراجعه به ثالث به لحاظ مسؤوليت مدني وي نيز امكانپذير است.
ثالثاً ،با توجه به مراتب فوق و با عنايت به ماده 19قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ،1356به نظر ميرسد،
در فرض سؤال ،دعواي تجويز انتقال حقوق متصوره مستأجر در حدود بناي تخريب شده به غير ،دعوايي قابل
استماع است.