نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۶۵۳ مورخ ۱۴۰۵/۰۴/۱۰

-١اولاً ،حكم مقرر در بند »ب« ماده ١١٤قانون برنامه پنجساله هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران مصوب
،١٤٠٣ناظر به ثبت تمام حقوق راجع به املاك ،اعمال و وقايع حقوقي ،آراء قطعي و دستورات قضايي راجع به اين
اموال در سامانه جامع املاك و اسناد است و حكم موضوع ماده ٨قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير
منقول مصوب ،١٤٠٣ناظر به تكليف مراجع قضايي به ثبت تصميمات و آراي قطعي مربوط به ايجاد و سلب هرگونه
حق عيني و آراي قطعي صادره در خصوص تغيير كاربري يا تخريب بنا در سامانه ثبت الكترونيك اسناد است.
صرف نظر از اينكه در حال حاضر »سامانه جامع املاك و اسناد« به شرح مذكور در بند »ب« پيشگفته وجود ندارد
و با توجه به تصريح صدر ماده ياد شده به تكليف سازمان ثبت اسناد و املاك كشور براي اصلاح اين سامانه ،ظاهراً
مقصود همان »سامانه ثبت الكترونيك اسناد « است ،در بند »ب« ماده ١١٤قانون صدرالذكر ،عبارت » آراء قطعي
و دستورات قضايي« موضوع اين بند به صورت مطلق ذكر شده است؛ اما در ماده ٨قانون الزام به ثبت رسمي
معاملات اموال غير منقول مصوب ،١٤٠٣عبارت »آراء قطعي مربوط به ايجاد و سلب هرگونه حق عيني« و به نحو
مقيد است؛ بنابر اين و با توجه به ديگر عبارات مذكور در بند »ب« ماده ١١٤ياد شده ،به نظر مي رسد دايره شمول
اين بند نسبت به ماده ٨قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣اعم است و تعارضي
)تبايني( بين اين دو مقرره قانوني نيست.
ثانياً ،وفق ماده ٨قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول ،مراجع قانوني موضوع اين ماده مكلفند
تصميمات و آراي قطعي مربوط به ايجاد و سلب هرگونه حق عيني و همچنين آراي قطعي صادره در خصوص تغيير
كاربري يا تخريب بنا در مورد هر پلاك ثبتي را با ذكر مختصات جغرافيايي موضوع رأي از طريق سامانه به صورت
آني به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اعلام نمايند.

در مواردي كه رأي صادره متضمن ايجاد و يا سلب حق عيني باشد و يا در مورد تغيير كاربري و يا تخريب بنا باشد،
مشمول حكم ماده يادشده است و اين ماده از هرگونه رسيدگي به حقوق عيني به صورت مطلق منصرف است؛ بر
اساس معيار مذكور در ماده ميتوان در خصوص شمول يا عدم شمول حكم آن نسبت به هر يك از مصاديق و
مثالهاي مذكور در استعلام اعلام نظر و يا اتخاذ تصميم نمود.
بر اين اساس ،در فرض سؤال ،صدور حكم مبني بر »تخليه« » ،الزام به تنظيم سند رسمي انتقال« و »تأييد فسخ و
يا انفساخ معامله« راجع به اموال غير منقول ،از آنجا كه مربوط به ايجاد يا سلب حق عيني راجع به اين اموال است،
مشمول حكم مقرر در ماده ٨قانون الزام به ثبت رسمي معاملات امول غير منقول ميباشد؛ همچنين »تقسيم تركه
اموال غير منقول« به سبب آنكه به تغيير »حق مشاعي« مالك بر مال غير منقول به »حق مفروز« منجر ميشود،
مشول حكم ماده مذكور است؛ اما در فرض صدور »دستور تخليه ملك«؛ از آنجا كه اصولاً تصميمي مربوط به ايجاد
يا سلب حق عيني اتخاذ نميشود ،از شمول ماده ٨قانون يادشده خارج است؛ اما مشمول حكم مقرر در بند »ب«
ماده ١١٤قانون برنامه پنجساله هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران مصوب ١٤٠٣قرار ميگيرد؛ ديگر مصاديق
مذكور در استعلام نيز با توجه به توضيحات و ملاك پيشگفته ،حسب مورد ممكن است مشمول حكم ماده ٨قانون
صدرالذكر و يا بند »ب« ماده ١١٤قانون برنامه پنجساله هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران قرار گيرد كه تشخيص
آن حسب مورد بر عهده مرجع قضايي مربوط است.
٢و -٣نخست .در ماده ٨قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ،١٤٠٣الزامي بر ضميمه
كردن مختصات جغرافيايي و نقشه ) (UTMدر ابتداي طرح دعوا ملاحظه نميشود تا عدم اقدام در اين خصوص از
موجبات رفع نقص تلقي شود؛ بديهي است در فرآيند رسيدگي ،اتخاذ تصميم از سوي هر يك از مراجع يادشده
مستلزم تعيين مختصات جغرافيايي ملك متنازعفيه است و چنانچه اين امر نيازمند ارجاع به كارشناسي باشد ،در
خصوص مراجع قضـايي تابع عـمومات حاكم بر موضـوع؛ از جمـله ماده ٢٥٩قانون آيين دادرسي دادگاههاي
عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب ١٣٧٩است و در هر صورت ،موضوع از موجبات صدور قرار توقف دادرسي،
آنگونه كه در استعلام آمده است ،نميباشد.
دوم .با توجه به مراتب و توضيحات پيشگفته و با عنايت به سياق ماده ٨قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال
غير منقول مصوب ،١٤٠٣مختصات جغرافيايي ملك در فرآيند رسيدگي تعيين و در رأي صادره نيز انعكاس مييابد؛

بر اين اساس ،بحث تعيين مختصات در فرآيند اجراي حكم و موكول كردن اجراي حكم به ارائه اين مختصات از
سوي محكومله؛ آنگونه كه در استعلام آمده است ،منتفي است.
-٤اولاً ،تكليف مراجع قانوني موضوع ماده ٨قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣
به اعلام تصميمات و آراي قطعي مربوط به ايجاد و سلب هرگونه حق عيني و همچنين آراي قطعي صادره در
خصوص تغيير كاربري يا تخريب بنا در مورد هر پلاك ثبتي همراه با ذكر مختصات جغرافيايي موضوع رأي به
سازمان ثبت اسناد و املاك ،شامل تمامي افراد دخيل در اجراي اين تكليف؛ از جمله كاركنان اداري ميشود.
ثانياً ،به موجب تبصره ماده ٢دستورالعمل اجرايي و سند راهنماي ماده ٨قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال
غير منقول و بند »ب« ماده ١١٤قانون برنامه هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران مصوب ١٤٠٤/٥/٢٦رئيس
محترم قوه قضاييه و بند يك اين تبصره» ،مركز )مركز آمار و فناوري اطلاعات قوه قضاييه( مكلف است سمپ
)سامانه مديريت پروندههاي قضايي( را به نحوي اصلاح نمايد كه -١مراجع قضايي در زمان صدور رأي يا تصميم،
الزاماً اعلام بنمايد كه رأي يا تصميم ايشان متضمن ايجاد و يا سلب هرگونه حق عيني و يا تغيير كاربري يا تخريب
بناست يا خير«؛ همچنين وفق ماده ٥اين دستورالعمل »كليه مراجع قانوني كه تصميمات و آراي موضوع ماده ٨
قانون را صادر مينمايند مكلفند تصميمات و آراي خود را در زمان صدور رأي قطعي يا بلافاصله پس از قطعيت
آراء صادره غير قطعي ،با رعايت مواد قبل ،از طريق سامانه )وب سرويس( به سازمان اعلام نمايند«؛ از احكام
پيشگفته چنين مستفاد است كه اجراي حكم ماده ٨قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب
١٤٠٣و ماده ٥دستورالعمل يادشد ه مبني بر ارسال آني آراء و تصميمات موضوع ماده ٨براي سازمان ثبت اسناد
و املاك كشور به صورت سامانهاي است و نه آنگونه كه در استعلام آمده است )مكاتبهاي(؛ بنابراين ،چنانچه هر يك
از كاركنان؛ اعم از قاضي يا كارمند تكليف تعريف شده ،به موجب مقررات مربوط در اجراي ماده ٨يادشده را انجام
ندهند ،حسب مورد مسؤوليت كيفري يا مدني دارند و در فرض سؤال ،در صورت عدم نظارت قاضي بر فعاليت و
اقدامات كاركنان اداري ،هر چند اين امر موجب تخلف انتظامي است ،اما مسؤوليت كيفري وي منتفي است و تحقق
مسؤوليت مدني براي قاضي ،مستلزم احراز تقصير وي و ديگر اركان مسؤوليت مدني و طي تشريفات مربوط است.
-٥قانونگذار به موجب ذيل ماده ٨قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ،١٤٠٣براي تخلف
از حكم اين ماده و عدم ارسال آراء و تصميمات قطعي مربوط به ايجاد و سلب هرگونه حق عيني و همچنين آراي

قطعي صادره در خصوص تغيير كاربري يا تخريب بنا از طريق سامانه براي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور
ضمانت اجراي كيفري پيشبيني كرده است؛ با توجه به اينكه اين رفتار )ترك فعل( عليالاصول بايد به صورت
عامدانه ارتكاب يابد تا مشمول ضمانت اجراي كيفري مندرج در ذيل ا ين ماده شود و با توجه به صدر ماده ١٤٤
قانون آيين دادرسي كيفري مصوب ،١٣٩٢بايد همراه با سوءنيت عام )قصد ارتكاب( باشد.
-٦در خصوص پرسش مطرح شده راجع به ميزان مسؤوليت متخلف از حكم موضوع ماده ٨قانون الزام به ثبت
رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣و تبصره اين ماده ،فروض مختلفي مطرح است؛ اما به طور كلي
مي توان گفت مفاد تبصره يادشده مبني بر پيشبيني مسؤوليت مدني براي متخلف ،نافي مسؤوليت مدني شخصي كه
با انجام عمل غير قانوني مانند معامله معارض ،موجب بروز خسارت شده است ،نميباشد و اصولاً فرد اخير ،مسؤول
اصلي پرداخت خسارت و غرامت ناشي از معامله به مال غير است؛ بنابراين و با توجه به تفاوت نوع مسؤوليت
مدني متخلف موضوع اين تبصره با نوع مسؤوليت مدني مسؤول اصلي )در فرض سؤال معاملهكننده به مال غير(،
جايگزين شدن مسؤوليت و يا توزيع مسؤوليت بر اساس ميزان تقصير هر يك از اين افراد )متخلف يادشده و مسؤول
اصلي( ،آنگونه كه در استعلام آمده است ،منتفي است.
-٧همانگونه كه در پاسخ به پرسش شماره ٤آورده شد ،اجراي تكليف مندرج در ماده ٨قانون الزام به ثبت رسمي
معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣از طريق سامانه ميباشد؛ به گونهاي كه ،هر يك از كاركنان موضوع اين
ماده مكلف به انجام تكليف تعريف شده به موجب مقررات مربوط به اين ماده هستند و عدم انجام تكليف از سوي
هر يك از آنها ،موجب ايجاد تكليف و در نتيجه مسؤوليت مدني براي ديگر كاركنان نميشود.