نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۷۱۲ مورخ ۱۴۰۵/۰۲/۳۰

-١اولاً ،حكم ضمان مندرج در تبصره يك ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب
١٤٠٣كه انتقالدهنده موضوع اين تبصره در زمان انتقال ملك مالك آن بوده است ،متفاوت از ضمان درك موضوع
ماده ٣٩١قانون مدني و آراء وحدت رويه شماره ٧٣٣مورخ ١٣٩٣/٧/١٥و ٨١١مورخ ١٤٠٠/٤/١هيأت
عمومي ديوان عالي كشور است و به همين سبب به نظر ميرسد در فرض تبصره يك ماده يك پيشگفته ،موجبي
براي اخذ ملاك از حكم آراء وحدت يادشده نميباشد.
ثانياً ،به صراحت تبصره يك ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ،١٤٠٣در صورت
فراهم بودن ترتيبات مذكور در اين تبصره و تلقي تلف حكمي موضوع معامله ،دارنده حق فسخ به قيمت روز مال
غير منقول ،به منتقلاليه رجوع خواهد كرد؛ حكم اين تبصره به منظور جبران زيان دارنده حق فسخ در فرض افزايش
قيمت ملك موضوع معامله است؛ اما در صورتي كه قيمت ملك با افزايشي مواجه نباشد و بر خلاف فلسفه حكم
اين تبصره قيمت كاهش يافته باشد ،منتقل اليه تكليفي به پرداخت قيمت زمان معامله ندارد و با پرداخت قيمت روز
ملك -كه با كاهش همراه بوده است -ذمه وي در مقابل دارنده حق فسخ بريء ميشود.

-٢با توجه به ابهام موجود در خصوص اين پرسش ،چنانچه پرسش مرتبط با پرسش نخست و در ادامه آن است،
پاسخ همان است كه در بند قبلي آورده شد و موجبي براي مطالبه قيمت زمان معامله نخست و يا مطالبه قيمت بر
اساس شاخص تورم نميباشد؛ اما چنانچه پرسشي مستقل مطرح شده است ،به شرح زير اعلام نظر ميشود:
اولاً ،وفق مواد ٣٩٠و ٣٩١قانون مدني و آراء وحدت رويه شماره ٧٣٣مورخ ١٣٩٣/٧/١٥و ٨١١مورخ
١٤٠٠/٤/١هيأت عمومي ديوان عالي كشور ،خريدار جاهل به وجود فساد معامله ،مستحق دريافت غرامت است
كه از جمله اين غرامات ،غرامت كاهش ارزش ثمن است.
ثانياً ،دادگاه ميزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر ميزان خسارت در ديون پولي )دعاوي مسؤوليت مدني( و بر
اساس ميزان افزايش قيمت )تورم( اموالي كه از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبيع هستند ،تعيين ميكند .بديهي
است در تعيين ميزان غرامت يادشده ،آنچه ملاك تعيين است ،ميزان ثمن پرداختي توسط خريدار است .در هر
صورت ،اين محاسبه بايد بهگونهاي صورت گيرد كه خريدار با لحاظ ثمن و غرامت ناشي از كاهش ارزش آن،
امكان خريد مالي داشته باشد كه از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبيع مستحق للغير درآمده است .بر اين اساس،
چنانچه ارزش ثمن پرداختي با كاهش مواجه نباشد و در واقع ،اموالي كه از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبيع
هستند ،افزايش قيمت )تورم( نداشته باشد و براي خريدار امكان خريد مالي معادل همان مال مستحقللغير درآمده
وجود داشته باشد ،غرامتي بابت كاهش ارزش ثمن موضوع ماده ٣٩١قانون مدني و آراء وحدت رويه يادشده قابل
مطالبه نيست و حسب مورد ،ديگر غرامات احتمالي وارده قابل مطالبه است.