نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۷۲۰ مورخ ۱۴۰۵/۰۵/۱۷

-١عبارت » ...هيچ شكايت كيفري ...مسموع نيست «...مندرج در ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات
اموال غير منقول مصوب ،١٤٠٣ظهور در صدور قرارهاي شكلي دارد و به معناي ورود در ماهيت دعاوي
نمي باشد؛ بر اين اساس ،در مواردي كه متهم به لحاظ وجود موانع شكلي نظير موارد مذكور در ماده يك اين
قانون قابل تعقيب كيفري نباشد قاضي ذيربط بايد با توجه به ملاك مواد ١٣و ٣٨٣و بند »پ« ماده ٣٨٩قانون
آيين دادرسي كيفري مصوب ١٣٩٢قرار موقوفي تعقيب صادر كند و در هر صورت ،موضوع از مصاديق صدور
قرار منع تعقيب مذكور در ماده ٢٦٥قانون آيين دادرسي كيفري نميباشد.
-٣آپارتمان )اعياني( كه براي آن سند تفكيكي رسمي صادر نشده است ،در زمره اموال غير منقول فاقد سند
رسمي است؛ به همين سبب انتقال آن بدون ثبت در سامانه ثبت الكترونيك اسناد ،از شمول حكم مقرر در ماده
يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣و تبصره ٤اين ماده و همچنين ضمانت
اجراهاي مقرر در اين ماده خارج است.
شايسته ذكر است ،چنانچه عرصه ملك داراي سند حدنگار )سند سبز رنگ( باشد ،نقل و انتقال آن مشمول حكم
مقرر در تبصره ٤ماده يك قانون يادشده است و آنچه در خصوص انتقال اعياني آورده شد ،شامل انتقال عرصه
نميشود؛ در چنين فرضي ،انتقال سهم مشاعي عرصه بايد وفق تبصره ٤ماده يك قانون و از طريق ثبت در سامانه
ثبت الكترونيك اسناد صورت گيرد؛ در غير اين صورت ،مشمول ضمانت اجراي مذكور در ماده يك پيشگفته
ميشود.
-٤نظر به اينكه به استناد ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ،٣١٤٠هر نوع
پيشفروش ساختمان اعم از اينكه به صورت سهمي از كل عرصه و يا اعيان باشد ،مشمول اين ماده ميباشد و با
توجه به تعريف قرارداد پيشفروش در ماده يك قانون پيشفروش ساختمان مصوب ١٣٨٩با اصلاحات و الحاقات
بعدي ،به »هر قرارداد با هر عنواني كه به موجب آن مالك رسمي زمين با شخص ديگري مبادرت به مشاركت در
ساخت نمايد يا هر قراردادي كه به موجب آن شخصي در برابر ديگري متعهد به ساخت و تحويل واحد ساختماني
مشخص گردد و نيز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشي از قراردادهاي مذكور پيشفروش ساختمان محسوب
ميشود« )اصلاحي ،(١٤٠٣چنانچه در فرض سؤال ،عرصه داراي سند حدنگار )سند سبز( صادره پس از لازمالاجرا

شدن قانون )موضوع تبصره ٤ماده يك( باشد ،پيشفروش ساختمان )اعياني احداث نشده( نيز مشمول ماده يك
قانون و تبصره ٤اين ماده ميباشد.
-٥در فرض سؤال كه هبه مال غير منقول يا معامله شريك نسبت به چنين مالي در سامانه ثبت الكترونيك اسناد
موضوع ماده يك قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول مصوب ١٤٠٣به ثبت رسيده است ،ثبت
رجوع از هبه و يا اخذ به شفعه در سامانه ياد شده ،حسب مورد مستلزم صدور رأي مرجع قضايي يا داوري است
و به صرف اعلام اراده رجوعكننده از هبه و يا اخذكننده )آخذ( به شفعه ،ثبت در اين سامانه امكانپذير نيست؛ مگر
آنكه در خصوص رجوع از هبه ،طرفين قرارداد ،اقدام به رجوع را بدون نياز به رأي مرجع قضايي يا داوري قابل
ثبت دانسته باشند و يا به شيوه ديگر ،رجوع از هبه يا اخذ به شفعه را تأييد كنند؛ بنابراين ،با توجه به ملاك حكم
مقرر در تبصره يك ماده يك قانون مذكور بايد دعواي مقتضي براي اثبات رجوع يا اخذ به شفعه طرح و پس از
صدور رأي ثبت شود؛ بديهي است با توجه به اينكه رجوع از هبه و اخذ به شفعه ماهيتاً فسخ معامله تلقي نميشوند
و اصل بر عدم تشريفات است ،تشريفات مقرر در تبصره يك ماده يك قانون يادشده ،شامل ايقاعات مذكور
نميشود.