نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۹۳ مورخ ۱۴۰۴/۱۰/۱۶

مراجع ذيصلاح اراضي موضوع قرار كارشناسي را ارزيابي نمايند؛ اين در حالي است كه برخي كارشناسان
در اين موارد تحقيق و بررسي لازم را به عمل نياورده و گاهي نيز به رغم اطلاع از سابقه نوعيت زمين )موات
بودن( صرف اعطاي جواز احياء و عمران سه ساله اراضي موات را برخلاف آنچه از مفاد تعهدات فرد گيرنده
امتياز و حق فسخ سازمان در اين نوع تعهدات استنباط ميشود كه گوياي عدم اعطاي مالكيت ،بلكه حق اولويت
در مالكيت به شرط احياء است را دليل تغيير نوعيت اراضي موات به داير تلقي نموده و بدون توجه به نوعيت
موات اين اراضي كه وفق قانون لغو مالكيت اراضي موات ،متعلق به دولت ميباشد ،ارزش اراضي موات را مطابق
ارزش اراضي غير موات )داير( برآورد و اعلام ميكنند .در اين خصوص خواهشمند است به پرسشهاي زير
پاسخ دهيد.
-1با عنايت به اينكه به موجب مواد 27و 140قانون مدني ،اراضي موات جزء مباحات محسوب شده و احياء
و عمران اينگونه اراضي سبب ايجاد حق مالكيت ،بقاء و استمرار آن ميباشد ،به عبارت ديگر چنانچه علت و
سبب )عمران و آبادي( زايل شود ،معلول كه مالكيت است نيز از بين رفته و زايل ميشود؛ لذا اراضي موات پيش
از تحقق احياء و عمران همچنان موات بوده و به مالكيت صاحب امتياز آن در نميآيد؛ مگر با تحقق احيا و عمران
آن؛ زيرا ،مقصود از اعاده مالكيت صرفاً امتياز و حق اولويت محدودي است تا مالك سابق در مدت سه سال
نسبت به احياء و عمران زمين موات اقدام نمايد و چنانچه مهلت اعطايي سازمان مسكن و شهرسازي ،سپري
شود و عمران و آبادي اراضي موات احراز نشود ،با اعمال شرط فسخ ،زمين موات بلاعوض به تملك دولت در
ميآيد .آيا اعطاي مجوز احياء و عمران )تحت عنوان اعاده مالكيت( آن هم پيش از تحقق عمران و آباداني موجد

حق مالكيت براي مالك سابق خواهد بود و يا تغيير نوعيت اينگونه اراضي تنها با احراز احياء آن توسط مراجع
ذيصلاح امكان پذير است؟
-2چنانچه قطعه زميني كه به شرح فوق به موجب نظريه كميسيون ماده 12قانون زمين شهري مصوب 1٣66
با اصلاحات بعدي ،موات اعلام شده است ،از ساليان گذشته در طرح تملكي دولت واقع و تحت تصرف دولت
باشد ،آيا اعمال يادشده و اعطاي جواز احياء و عمران اين اراضي تحت عنوان اعاده مالكيت )انتقال رسمي( از
سوي سازمان مسكن و شهرسازي به مالك اوليه امكان پذير است؟ آيا به لحاظ تصرفات قبلي دولت و عدم
امكان احيا و عمران آن توسط مالك سابق ،چنين اقدامي داراي وجاهت قانوني است؟
-٣نظر به اينكه وفق بند »ب« ماده 10لايحه قانوني خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامههاي
عمومي ،عمراني و نظامي دولت مصوب 1٣58با اصلاحات و الحاقات بعدي بابت زمينهاي موات وجهي
پرداخت نخواهد شد؛ در صورتيكه سازمان مسكن و شهرسازي اراضي موات واقع در طرح تملكي و مورد تصرف
دولت را به مالك اوليه اعاده كند؛ با فرض صحيح و قانوني بودن اقدامات سازمان مذكور ،آيا پرداخت بهاي اين
اراضي از سوي دولت صحيح است و يا آ نكه دولت بر براساس بند »ب« ماده 10لايحه قانوني يادشده تكليفي
در پرداخت بهاي اراضي موات ندارد؟
ﭘاسﺦ:
1و -2اولاً ،برخلاف آنچه در استعلام آمده است ،حكم مقرر در ماده 5آييننامه اجرايي قانون زمين شهري
مصوب 1٣71/٣/24هيأت وزيران كه مهلت عمران زمينهاي موات توسط افراد واجد شرايط را از تاريخ
تشخيص نوعيت زمين -اعلان رأي كميسيون تشخيص -به مدت سه سال دانسته است ،به موجب رأي شماره
٣72مورخ 1٣81/10/22هيأت عمومي ديوان عدالت اداري ابطال شده است و در اين رأي به استناد ماده 7
قانون زمين شهري مصوب 1٣66با اصلاحات بعدي ،مدت متناسب براي احياء و عمران اراضي موات شهري از
تاريخ واگذاري زمين به شخص واجد شرايط اعلام شده است و نه از تاريخ تشخيص نوع زمين) .اعلان رأي
كميسيون تشخيص(
ثانياً ،از حكم مقرر در ماده 7قانون زمين شهري مصوب 1٣66با اصلاحات بعدي و سياق عبارات اين ماده؛ از
جمله عبارت »از زمينهاي موات شهري در اختيار داشتهاند« و »در صورت عدم عمران و احيا بدون عذر موجه
اجازه مذكور ساقط و زمين به دولت باز ميگردد« چنين مستفاد است كه قانونگذار به اين اشخاص كه سابقاً
اراضي موضوع ماده 12اين قانون را در اختيار داشتهاند ،اجازه عمران و احياء اراضي موات شهري با رعايت

ترتيبات مقرر در اين ماده و در مهلت متناسب از تاريخ واگذاري زمين را اعطا كرده است .در صورت عدم اقدام،
وفق ذيل ماده 7يادشده ،ملك همچنان وصف موات بودن خود را حفظ كرده و در مالكيت دولت باقي ميماند؛
اما چنانچه اقدام به عمران و احياء وفق مجوز صادره ،غير مقدور و يا ممنوع شود؛ مانند آنكه ،ملك در طرح
عمراني دستگاه هاي اجرايي قرار گيرد ،به دليل مقدور نبودن امكان عمران و احياء در اجراي ماده 10آييننامه
اجرايي اين قانون ،زمين ديگري براي عمران و احياء به فرد واگذار و يا قيمت عادله به وي پرداخت ميشود.
ثالثاً ،صرف اينكه ملك در طرح تملك دولت قرار گرفته باشد ،موجب استقرار مالكيت دولت بر ملك نميباشد
و اين امر مستلزم رعايت قوانين و مقررات حاكم بر تملك اراضي و املاك در اجراي برنامههاي عمومي ،عمراني
و نظامي است؛ اما در صورتي كه فرايند اجراي طرح در جريان باشد ،صدور مجوز عمران و احياء از نظر قانوني
غير مقدور است )تبصره ماده 5آييننامه قانون زمين شهري مصوب 1٣71/٣/24با اصلاحات بعدي( و تكليف
قانوني موضوع ماده 7قانون يادشده براي تحويل زمين داراي ق ابليت عمران و احياء و فاقد منع قانوني در اين
زمينه به قوت خود باقي است؛ مگر آنكه در اجراي تبصره ماده 5پيشگفته ،ممنوعيت عمران و احياء مرتفع شود
كه در اين صورت مهلت عمران از تاريخ رفع ممنوعيت محاسبه ميشود.
رابعاً ،در صورتيكه زمين تحويل شده براي عمران و احياء ،پس از آن در طرح عمراني دستگاههاي اجرايي قرار
گيرد ،در اجراي ماده 10آييننامه يادشده ،تكليف دستگاه مجري طرح به واگذاري زمين عوض يا پرداخت
قيمت عادله آن به قوت خود باقي است.
-٣حكم مقرر در بند »ب« ماده 10لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامههاي
عمومي ،عمراني و نظامي دولت مصوب 1٣58با اصلاحات و الحاقات بعدي ،مبني بر عدم پرداخت وجه بابت
زمينهاي موات ،جنگل ها ،مراتع و هر قسمتي كه طبق قانون اساسي جزو اموال عمومي درآمده است ،اولاً با
توجه به صدر ماده يادشده ناظر بر اراضي ،ابنيه و يا تأسيساتي است كه پيش از تصويب اين لايحه قانوني به
تصرف وزارتخانهها ،مؤسسات و ديگر دستگاههاي موضوع اين ماده درآمده و يا در محدوده تصرف آنها قرار
گرفته است و ثانياً در فرض سؤال ،اراضي و املاك مشمول حكم عمران و احياء موضوع ماده 7قانون زمين
شهري مصوب 1٣66با اصلاحات بعدي ،از شمول حكم بند »ب« ماده 10لايحه قانوني يادشده ،خروج موضوعي
دارد.