نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۵/۱۳۹ مورخ ۱۴۰۵/۰۴/۳۱

اولاً ،با توجه به حكم مقرر در ماده ٣قانون پيشفروش ساختمان مصوب ١٣٨٩با اصلاحات و الحاقات بعدي،
قرارداد پيشفروش ساختمان كه بدون تنظيم سند رسمي و به صورت عادي منعقد شده است ،بر اساس ماده ١٠
قانون مدني معتبر و لازمالاجرا است و از شمول قانون يادشده خارج است.

ثانياً ،برخلاف آنچه در فرض استعلام آمده است ،فلسفه وضع ماده ١٦قانون پيش فروش ساختمان مصوب ١٣٨٩
با اصلاحات و الحاقات بعدي ،ايجاد محدوديت در اعمال ماده ٤٤٤قانون مدني )ناظر به مواد ٢٣٤تا ٢٤٥اين
قانون( نيست؛ بلكه قانونگذار در ماده ١٦اين قانون ساز و كار خاص و آسانتري نسبت به مواد يادشده پيشبيني
كرده است؛ به گونهاي كه در صورت عدم پرداخت اقساط بها يا عوض قراردادي در مواعد مقرر ،ضرورتي به مراجعه
به دادگاه و تقاضاي الزا م متعهد به ايفاي شرط وفق ماده ٢٣٧قانون مدني )با لحاظ مواد ٢٣٨و ٢٣٩اين قانون(
نميباشد تا حق فسخ براي مشروطله ايجاد شود؛ بلكه به صرف مراجعه به دفترخانه و صدور اخطاريه و سپري
شدن مدت يك ماه و عدم پرداخت اقساط معوقه ،براي پيشفروشنده حق فسخ ايجاد ميشود.
با توجه به مراتب ياشده و با لحاظ اصل حاكميت اراده و نظر به اينكه ماده ١٦قانون پيشفروش ساختمان ناظر به
حق فسخ يا شرط فاسخ كه جنبه قراردادي دارد ،نمي باشد؛ بلكه اين ماده ناظر به مواردي است كه قرارداد در اين
خصوص ساكت باشد ،در فرض سؤال پيشبيني حق فسخ يا شرط فاسخ در قرارداد فاقد اشكال قانوني است؛ اين
امر كه در ماده ١٦يادشده برخلاف برخي مواد ديگر اين قانون ،مانند حكم ذيل ماده ١١قانون مذكور ،توافق
برخلاف مفاد آن منع نشده است نيز مؤيد اين ديدگاه است.